Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.2 ст.3 Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — далее «Закон о кадастровой оценке»).

Государственная кадастровая оценка проводится раз в 4 года, в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ соответствующего решения – раз в 2 года.

Согласно ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости по заявлению, поданному в бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости, или многофункциональный центр.

Указанный выше порядок по общему правилу начинает действовать с 1 января 2026 года, однако актом субъекта РФ может быть установлена дата досрочного перехода на новый порядок.

В соответствии с законодательством Российской Федерации, при определении кадастровой стоимости государственными оценщиками используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Такой подход к оценке не позволяет учесть индивидуальные особенности каждого объекта недвижимости, а также избежать ошибок в расчетах. Из-за чего установленная кадастровая стоимость очень часто существенно отличается от реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим собственникам и арендаторам, которые выплачивают налоги и арендные платежи, рассчитываемые исходя из значений кадастровой стоимости, приходится платить завышенные налоги или арендные платежи, что безусловно затрагивает их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

• в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• в суде (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1 ст.22 Закона о кадастровой оценке).

Заявление об оспаривании подается в комиссию или в суд после внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, но до дня определения новой кадастровой стоимости.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости проводится с целью сократить на законных основаниях размер выплачиваемых налогов и арендных платежей.

Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию путем его направления в уполномоченный орган субъекта РФ или МФЦ лично, почтовым отправлением или с использованием Интернета, включая портал Госуслуг.

К заявлению прилагаются:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа;
• иные документы (по желанию).

По итогам рассмотрения заявления комиссия принимает одно из решений:

• об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• об отклонении заявления об оспаривании.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 Кодекса административного судопроизводства. В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался.

Решения и действия комиссии же могут быть обжалованы в течение 3 месяцев со дня, когда лицу стало известно о нарушении своих прав, свобод и законных интересов, а в случае бездействия – в течение 30 дней (срок, когда комиссия должна была рассмотреть заявление о пересмотре кадастровой стоимости), и в течение 3 месяцев со дня, когда эта обязанность прекратилась.

Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:

• об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
• об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ). Заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию.

Помимо документов, указанных в ст. 126 КАС РФ, к административному исковому заявлению прилагаются:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.

Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов (п. 15 ч. 1 ст. 20 КАС РФ).

Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 года установлен переходный период применения ст. 22 и 22.1 Закона № 237-ФЗ. Предполагается, что с указанной даты во всех регионах начнет применяться новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной, а именно путем обращения в бюджетное учреждение, а не в комиссию или суд, как это предусмотрено в ст. 22 Закона № 237-ФЗ.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с учета. Оно подается в бюджетное учреждение или МФЦ лично, почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием Интернета, включая портал Госуслуг. Требования к форме заявления и заполнению утверждены приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0287.

К заявлению должны быть приложены:

• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа;
• доверенность, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости должен содержать выписку из ЕГРН, в которой указаны сведения о зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект недвижимости.

Для проведения оценки необходимы правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок:

• для собственника — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• для арендатора — договор аренды.

Заказчик определяется с вариантом оспаривания кадастровой стоимости, по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в комиссии или суде. После этого обращается в оценочную организацию для проведения оценки.

Заказчиком и исполнителем оценки первоначально формируется задание. Задание на оценку должно содержать: объект оценки, имущественные права на объект оценки, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дату, срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Вторая стадия оценки – это заключение договора об оценке. Заказчик обеспечивает оценщика всеми материалами необходимыми для оформления договора и проведения оценки.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и определения стоимости рассматриваемого имущественного комплекса.

Третья стадия процесса оценки – это выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов. При реализации этой стадии изучается и обосновывается возможность использования определённых подходов и методов, применимых для оценки конкретного объекта.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчёта стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. При согласовании результатов расчёта стоимости объекта оценки учитывается вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

По итогам проведения оценки составляется отчёт об оценке.