Земельные участки для жилищного строительства могут входить в состав земель с категорией «земли населённых пунктов» и «земли сельскохозяйственного назначения» в случае предоставления участка крестьянско-фермерскому хозяйству.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (ст.83 ЗК РФ). Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст.77 ЗК РФ). Согласно ч.6 ст.36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, положения ч.4 ст.37 ГрК РФ к сельскохозяйственным угодьям не применяются.

В п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ приведено понятие «строительство», под которым в данной норме понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Таким образом, можно сделать вывод о том, что в понятие жилищного строительства законодатель включает создание жилых зданий, создание квартир и комнат, входящих в такие здания. В понятие жилищного строительства входят возведение как индивидуальных жилых домов, так и многоквартирных.

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования, в черте населенного пункта. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (ч. 2 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).

В настоящее время размещение жилых домов различного вида допускается на земельных участках со следующим видом разрешенного использования (в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 г. №П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»):

• Жилая застройка (2.0) – Размещение жилых домов различного вида. (Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1 — 2.3, 2.5 — 2.7);
• Для индивидуального жилищного строительства (2.1) – Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);
• Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1) – Размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный);
• Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (2.2) – Размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1;
• Блокированная жилая застройка (2.3) – Размещение жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок;
• Среднеэтажная жилая застройка (2.5) — Размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей;
• Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6) -Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше;
• Ведение садоводства (13.2) – Размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1;
• Земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе (14.0) – Земельные участки, относящиеся к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе.

При этом, требование привести вид разрешенного использования (далее – ВРИ) существующего участка в соответствие с действующим Классификатором законодательно не установлено. В связи с чем, в ЕГРН содержатся сведения о земельных участках с видом разрешенного использования отличным от перечисленных в Классификаторе, но также предполагающим размещение жилых объектов, например:

• индивидуальные жилые дома;
• для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома;
• земли жилой застройки;
• для частного домовладения;
• малоэтажная жилая застройка;
• личное подсобное хозяйство;
• для иных видов жилой застройки;
• дачный земельный участок;
• для ведения дачного хозяйства;
• для дачного строительства;
• садовый земельный участок;
• для ведения садоводства;
• для садоводства и т.д.

С 1 марта 2022 года в соответствии с Федеральным законом от 02.07.2021 г. №299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» допускается строительство и эксплуатация одного жилого дома (с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более 500 кв. м. и площадь застройки под которым составляет не более 0,25% от площади земельного участка) за чертой населенного пункта на земельном участке из категории земель сельскохозяйственного назначения, предоставленном крестьянско-фермерскому хозяйству, занятом сельскохозяйственными угодьями. При этом вид разрешенного использования участка может быть любым, предусматривающим размещение зданий и сооружений, при условии, что земельный участок используется в соответствии с целевым назначением, в том числе при наличии старого вида разрешенного использования, отсутствующего в действующем классификаторе.

До вступления в силу 01.01.2019 г. Федерального закона от 29.07.2017 г. №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в законодательстве Российской Федерации существовали понятия «дачное хозяйство», «дачный дом» и «дачный земельный участок». Указанным Законом данные понятия упразднены, в настоящее время вместо них используются понятия «садовые дома», а также «садовые земельные участки». На садовых земельных участках (даже при условии сохранения вида разрешенного использования, не соответствующего действующему классификатору) возможно возведение жилого либо садового дома, при этом последний является нежилым.

Виды жилых зданий:

1. Объект индивидуального жилищного строительства (далее — объекты ИЖС) — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении (п.39 ст.1 ГрК РФ). Виды разрешенного использования земельных участков, на которых возможно строительство жилого дома указаны выше.
2. Пунктом 40 ст.1 ГрК РФ также определен вид такого жилищного строительства, как дом блокированной застройки, который представляет из себя жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. В письме Росреестра от 15.03.2023 г. №11-00544/23 сообщается о том, что законом №476-ФЗ были исключены требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке. Таким образом, в законодательстве отсутствуют требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки, дома могут располагаться на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме. Однако, стоит отметить, что собственник каждого блока вправе обеспечить образование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.
3. Многоквартирный дом – здание, которое состоит из двух и более квартир и включает в себя общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, также может включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и машино-места как неотъемлемую конструктивную часть здания (ст.15 ЖК РФ). Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (ст.36 ЖК РФ). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На стоимость земельного участка для жилищного строительства влияет ряд факторов: перспективы развития района, строящиеся дороги и запуск общественного транспорта, технические условия подключения к инженерным сетям, возможность включения в черту города, наличие арендаторов.

Анализ следующих параметров позволяет оценить земельный участок:

• размер и форма;
• назначение;
• наличие строений на участке, их возраста и степени износа;
• имеющиеся коммуникации (наличие технических условий), удалённость от точек подключения, возможность подключения газоснабжения;
• специфика расположения (ближайшее окружение);
• доступ к общественному транспорту;
• близость водоёмов, парков и т.п.;
• экологическая ситуация.

Для проведения оценки земельных участков под жилищное строительств необходимо предоставить следующие документы и информацию:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок;
• сведения о наличии обременений имущественных прав на земельный участок, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, юридических оговорок, соглашений и иных ограничений (если таковые имеются, в виде копий).

На первом этапе «Определение объекта» осуществляется формулировка задания. Задание на оценку должно содержать: объект оценки, имущественные права на объект оценки, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дату, срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Вторая стадия оценки – это заключение договора об оценке. Заказчик обеспечивает оценщика всеми материалами необходимыми для оформления договора и проведения оценки.

Оценщик проводит осмотр и фотографирование объекта оценки, осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и определения стоимости рассматриваемого имущественного комплекса.

Третья стадия процесса оценки – это выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов. При реализации этой стадии изучается и обосновывается возможность использования определённых подходов и методов, применимых для оценки конкретного объекта.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчёта стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. При согласовании результатов расчёта стоимости объекта оценки учитывается вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

По итогам проведения оценки составляется отчёт об оценке.