Объектом незавершенного строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (п.10 ст.1 ГрК РФ)

Понятие «объект незавершенного строительства» законодательством четко не определено. В соответствии с Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 09.10.2019 г. №Ф09-5675/19 объект незавершенного строительства — это вновь создаваемый (хотя бы частично возведенный) индивидуально-определенный объект недвижимости, незавершенный строительством (на котором приостановлены либо ведутся работы) и (или) не поставленный на кадастровый или иной учет и не зарегистрированный в установленном порядке (работы прекращены, либо объект законсервирован или фактически эксплуатируется).

Исходя из степени готовности и возможностей завершить строительство объекта выделяют следующие виды строительной готовности:

• со степенью готовности до 70%, достройка которого возможна (на объекте ведутся работы, идет строительство, но его готовность находится в интервале между 50 и 70%, его целесообразно и технически возможно достроить);
• с высокой степенью готовности более 70%, достройка которого возможна (на объекте ведутся работы, идет строительство, но его готовность находится в интервале между 70 и 100%, его целесообразно и технически возможно достроить);
• со степенью готовности до 70%, не подлежащий достройке (на объекте ведутся работы, идет строительство, но его готовность находится в интервале между 0 и 70%, его нецелесообразно и технически невозможно достроить);
• не подлежащий достройке (постоянно находится в стадии строительства, степень готовности в интервале между 0 и 50%, работы на объекте не ведутся, и он не законсервирован, его техническое состояние не позволяет использовать его в текущем состоянии и достроить);
• объект, который можно использовать в существующем виде (объект постоянно находится в стадии строительства с любой степенью готовности, работы на объекте не ведутся, строительство приостановлено, и он не законсервирован, но его техническое состояние позволяет использовать в существующем виде).

Для проведения оценки объекта незавершённого строительства необходимо предоставить следующие документы и информацию:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (ЕГРН);
• технический план на объект незавершённого строительства;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок;
• сведения о наличии обременений имущественных прав на объект(ы), включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений (если таковые имеются, в виде копий).

На первом этапе «Определение объекта» осуществляется формулировка задания. Задание на оценку должно содержать: объект оценки, имущественные права на объект оценки, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дату, срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Вторая стадия оценки – это заключение договора об оценке. Заказчик обеспечивает оценщика всеми материалами необходимыми для оформления договора и проведения оценки.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и определения стоимости рассматриваемого имущественного комплекса.

Третья стадия процесса оценки – это выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов. При реализации этой стадии изучается и обосновывается возможность использования определённых подходов и методов, применимых для оценки конкретного объекта.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчёта стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. При согласовании результатов расчёта стоимости объекта оценки учитывается вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

По итогам проведения оценки составляется отчёт об оценке.