Недвижимое имущество — это один из видов объектов гражданских прав, к которому относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Процесс внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений об объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости, представляет собой Государственный кадастровый учет недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Недвижимое имущество является одним из объектов оценки. Профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости, является оценочной деятельностью.

При проведении оценки недвижимого имущества всегда используются результаты проведения процедуры государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (сведения из ЕГРН). Перечень документов необходимых для оценки недвижимости в каждом конкретном случае может различаться, так как это зависит от типа оцениваемого объекта недвижимости. Тем не менее, минимальный пакет документов включает в себя:ными стандартами оценки стоимости, является оценочной деятельностью.

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости;
• технический план на объект недвижимости;
• справка о первоначальной (балансовой) и остаточной стоимости объекта(ов) недвижимости на последнюю отчетную дату перед датой оценки;
• справка с указанием даты последнего капитального или текущего ремонта объекта(ов) недвижимости (если проводился), а также с указанием видов выполненных работ;
• справка с описанием и информацией о затратах на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта недвижимого имущества;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок;
• сведения о наличии обременений имущественных прав на объект(ы), включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений (если есть, в виде копий).

Цели оценки недвижимого имущества:

• для сделок купли/продажи;
• для передачи недвижимости в аренду;
• получение кредитных средств под залог имущества;
• для внесения объектов недвижимости в уставный капитал;
• постановка недвижимого имущества на балансовый учет предприятия;
• для страхования или получения страховых выплат;
• при вступлении в права наследования;
• принятие управленческих решений;
• для дополнительной эмиссии акций и/привлечения пайщиков;
• оспаривание кадастровой стоимости;
• при уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости.

Проведение оценки включает в себя следующие базовые этапы:

• Заключение с заказчиком договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Факт предоставления информации фиксируется в договоре об оценке;
• Осмотр и фотофиксация объекта;
• Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. Оценщик осуществляет сбор и обработку˸ правоустанавливающих документов; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; иной информации, связанной с объектом оценки;
• Анализ рынка, к которому относится объект оценки. Оценщик анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также выбирает аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор;
• Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из всех возможных подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. Оценщик при проведении оценки использует следующие подходы:
  • затратный подход, основанный на определении денежных средств, необходимых для приобретения земельного участка и для создания точной копии объекта оценки;
  • сравнительный подход, предусматривающий определение равновесной цены на основании сравнения объекта с аналогичными объектами, проданными или предложенными на местном рынке недвижимости;
  • доходный подход, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от эксплуатации и перепродажи объекта оценки.
• Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик на базе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки;
• Составление и передача заказчику отчета об оценке.